Onderzoek advieskwaliteit hypotheken; de stand van nu.

De afgelopen twee weken is er in de vakpers veel belangstelling geweest voor de rapportage van de AFM over de kwaliteit van het AOV-advies. Gelijktijdig met dat rapport heeft de AFM ook een rapport gepubliceerd over de advieskwaliteit van hypotheken. De uitkomsten daarvan hebben wij voor u samengevat.

Uit het rapport blijkt dat de kwaliteit van 80% van de adviesdossiers voldoende tot goed is. Dit zijn vergelijkbare cijfers als in het rapport van 2010. Wel zien we een verdubbeling van het aantal adviesdossiers dat de kwalificatie goed krijgt.  In de dossiers welke als voldoende zijn beoordeeld blijven verbeterpunten aanwezig. De AFM heeft daarbij 4 belangrijke punten benoemd die voor de klant grote invloed kunnen hebben en vaak nog voor verbetering vatbaar zijn. Deze punten zijn:

• Verantwoorde woonlasten.
• Advies over risicoverzekeringen.
• Oversluiten.
• Fiscaliteiten rond het hypotheekadvies.

Verantwoorde woonlasten
Hierbij spelen niet alleen de normen een rol maar ook het bestedingspatroon van de klant moet door de adviseur hierin worden betrokken. Klanten die een door hun gewenste woning hebben gevonden willen hiervoor logischerwijs een hypotheek kunnen krijgen. In de dagelijkse praktijk zien we dat men dan snel bereidt is om over relevante afwegingen heen te stappen als:

• Drukken de maandlasten van de hypotheek samen met de vaste maandelijkse uitgaven niet te veel op de besteedbare ruimte?
• Zijn de overige maandelijkse verplichtingen door aanschaf van de woning nog wel te voldoen?

Het bestedingspatroon heeft net als het inkomen een grote invloed op de betaalbaarheid van de woning. Uit het onderzoek van de AFM blijkt dat in slechts 25% van de onderzochte adviesdossiers rekening is gehouden met het bestedingspatroon van de klant.

U als adviseur moet de klant helpen met het maken van een financiële analyse van zijn huidige inkomsten en uitgaven. Als het bestedingspatroon van de klant niet wordt betrokken kan dit leiden tot risico’s op betalingsproblemen nu of in de toekomst.

Advies over risicoverzekeringen
Als adviseur moet u stilstaan bij de gevolgen van eventuele arbeidsongeschiktheid, werkloosheid en overlijden. Uit het onderzoek van de AFM blijkt dat van de klanten:
81% zich verzekerd tegen overlijdensrisico;
12% zich verzekerd tegen arbeidsongeschiktheid;
3% zich verzekerd tegen werkloosheid.

In de dossiers waar geen risicoverzekering is afgesloten ontbreekt doorgaans een goede financiële analyse en motivatie van de adviseur. In de dossiers waarin de klant wel een advies hieromtrent heeft ontvangen blijkt vaak niet:

• Hoe het verzekerd bedrag zich verhoudt tot de inkomensterugval van de klant.
• Waarom voor een annuïtair of gelijkblijvende risicoverzekering is gekozen.

Een zorgvuldig advies over risicoverzekeringen betekent ook dat u de klant bewust moet maken van de financiële gevolgen door een goede financiële analyse en een goede motivering van uw advies. Voor een goede financiële analyse is het belangrijk dat u alle lopende voorzieningen goed in beeld heeft. Een goede motivering bestaat uit waarom u heeft gekozen voor:

• Dit verzekerd bedrag.
• Deze productvorm.
• Deze looptijd.
• Deze aanbieder.

Immers het ontbreken van een correcte financiële analyse kan niet alleen leiden tot onderverzekering maar ook tot oververzekering. Onnodige verzekeringspremies kunnen het sparen voor andere noodzakelijke voorzieningen, als onvoorziene uitgaven en/of pensioen, in de weg staan.

Oversluiten
Uit het rapport blijkt dat de hoofdreden voor het oversluiten van een hypotheek verlaging van de maandlasten is. Uit het rapport komt ook naar voren dat in de adviesdossiers gericht op oversluiten in:
19% van de gevallen nog steeds geen informatie is opgenomen over de waarde van de opbouwverzekering of -rekening van de klant;
21% van de gevallen nog steeds geen informatie is opgenomen over de financiële gevolgen van oversluiten. 

Om een zorgvuldige afweging te kunnen maken moet u inzicht hebben in:

• De wensen en behoeften, kennis en ervaring en risicobereidheid.
• Voorwaarden van de huidige hypotheek, zoals de hoogte, de resterende rentevastperiode en samenhangende risicoverzekeringen.
• Verschillen in voorwaarden tussen de huidige hypotheek en de nieuwe hypotheek.

U moet op basis van deze gegevens een goede en begrijpelijke vergelijkende berekening maken. In deze vergelijkende berekening moet u dus ook de bestaande vermogensopbouw meenemen en alle kosten, dus ook uw eigen advieskosten, welke gepaard gaan met de oversluiting van de hypotheek. Mede op basis van deze vergelijking bent u in staat om de klant zorgvuldig te adviseren over het oversluiten van de hypotheek. Uiteraard moet u uw advies ook goed motiveren. Daarvoor kunt u bovengenoemde punten gebruiken met specifieke kenmerken van een hypotheek als de rentevastperiode e.d..

Fiscaliteiten rond het hypotheekadvies
In het kader van betaalbaarheid van de hypotheeklasten is het belangrijk dat de klant een goed beeld heeft van zijn bruto en netto maandlasten gedurende de looptijd van de hypotheek. De AFM heeft geconstateerd dat in 15% van de dossiers de klant niet juist is geïnformeerd over de fiscale gevolgen van de hypotheek met betrekking tot:

• Het hypotheekverleden van de klant.
• Consumptieve leningdelen.
• Het van toepassing zijnde eigenwoningforfait.
• Verwachte pensionering en derhalve dalende inkomens.

Zorg er derhalve voor dat u als adviseur een adequate 30-jaarsberekening op basis van bruto en netto maandlasten presenteert aan de klant.

Bent u op zoek naar handvatten en tools voor het verder verbeteren van uw hypotheekadvies? Ophrys kan u hiermee op diverse niveau’s ondersteunen:

• Invulling geven aan uw adviestraject op basis van standaard sjablonen of maatwerk.
• Dossieraudit op één of meerdere adviesdossiers. Zo weet u direct waar u staat in de kwaliteit van uw dienstverlening.
• Workshops en trainingen.