Invoering Richtlijn Hypotheken - Deel 1

Op 21 maart aanstaande moet de nieuwe Richtlijn Hypotheken zijn ingevoerd in de Nederlandse wetgeving. De richtlijn is primair bedoeld voor hypotheken voor woningen van de consument. Deze richtlijn heeft twee belangrijke doelstellingen.

• Bevorderen van een goed functionerende interne markt voor kredietovereenkomsten. Aanbieders moeten hypotheken kunnen aanbieden in elke lidstaat, en consumenten moeten een hypotheek kunnen afsluiten bij aanbieders uit elke lidstaat.
• Het ontwikkelen van een hoog en gelijkwaardig niveau van consumentenbescherming. Dit is extra belangrijk indien aanbieders, adviseurs, bemiddelaars en consumenten uit verschillende lidstaten met elkaar een relatie aangaan.

In de afgelopen jaren zijn al veel verplichtingen die nu in de Richtlijn Hypotheken staan verwerkt in de Nederlandse wetgeving. Voor financieel dienstverleners zal de impact van veel bepalingen dan ook beperkt blijven. Voor aanbieders is de impact van de Richtlijn Hypotheken groter, omdat ervoor wordt gekozen om de consument sterker te beschermen.

De komende weken behandelen we de elementen uit de Richtlijn Hypotheken die voor u als financieel dienstverlener belangrijk zijn. In dit eerste deel:

• Informatieverstrekking noodzakelijk voor verrekening adviesnota
• Verbod op koppelverkoop

Informatieverstrekking
Indien een hypotheek tot stand komt via u als financieel dienstverlener dan moet u aan de consument de volgende informatie verstrekken:

• Uw identiteit en vestigingsadres.
• Het register en het registratienummer waaronder u bij de AFM staat ingeschreven en de wijze waarop de consument dit kan verifiëren.
• Of u uitsluitend met één of meer kredietgevers werkt, met verstrekking van de naam van de kredietgever of kredietgevers voor wie de kredietbemiddelaar optreedt.
• Of u ook aanbevelingen doet voor één of meer transacties in samenhang met de kredietovereenkomst.
• De vergoeding die de consument aan u verschuldigd is of, indien dat niet mogelijk is, de wijze waarop deze vergoeding wordt berekend. 
• Uw klachtenprocedure en hoe, in voorkomende gevallen, gebruik kan worden gemaakt van buitengerechtelijke klachten- en beroepsprocedures.

Op zich moeten deze onderdelen voor u niet vreemd zijn. Immers deze informatieverplichtingen heeft u nu ook al vanuit de Wft en zijn doorgaans opgenomen in de Dienstenwijzer en DVD. In het kader van de Richtlijn Hypotheken worden deze informatieverplichtingen nu ook opgenomen in het Burgerlijk Wetboek.
In het BW wordt er echter nog een nieuwe sanctie aan toegevoegd. Indien niet aan deze informatieverplichtingen wordt voldaan, hoeft de consument de advies- en bemiddelingsnota van u als financieel dienstverlener niet te betalen.
Met deze nieuwe sanctie wordt het voor u als financieel dienstverlener nog belangrijker om ervoor zorg te dragen dat:

• Uw Dienstenwijzer en DVD Hypotheekvraag voldoen aan de gestelde richtlijnen.
• U kunt aantonen dat u de informatie tijdig - voor aanvang werkzaamheden - heeft verstrekt aan de klant.

Verbod op koppelverkoop
Op dit moment geldt er alleen een verbod op koppelverkoop voor kredietovereenkomsten tot         € 40.000,- en dus niet voor de reguliere hypotheekverstrekking. Vandaar dat door de Richtlijn Hypotheken het verbod van koppelverkoop bij hypotheken apart wettelijk geregeld wordt.

De nieuwe Richtlijn Hypotheken definieert het begrip “koppelverkoop” als: het aanbieden of verkopen van een kredietovereenkomst als onderdeel van een pakket met andere onderscheidende financiële producten of diensten waarbij de kredietovereenkomst niet afzonderlijk wordt aangeboden aan de consument.

Welke uitzonderingen maakt de Richtlijn Hypotheken voor koppelverkoop?

• Producten en/of diensten die de consument moet afnemen om in aanmerking te komen voor het hypothecair krediet indien er geen kosten in rekening worden gebracht. Bijvoorbeeld een gratis betaalrekening. Wordt de betaalrekening gratis verstrekt maar worden er wel periodieke administratiekosten in rekening gebracht, dan wordt dit niet gezien als een gratis product.
• De verplichting om een betaal- of spaarrekening te openen of aan te houden, waarvan het enige doel is het opbouwen van kapitaal om de hypotheek af te lossen.
• De verplichting om een beleggingsproduct of een particulier pensioenproduct te openen of aan te houden mits dit product hoofdzakelijk dient om de belegger een inkomen tijdens pensionering te bieden en tevens dient als bijkomende zekerheid voor de aanbieder, dan wel om kapitaal op te bouwen om de hypotheek af te lossen.
• Aanbieders mogen van de consument verlangen dat zij over een verzekeringspolis beschikken om de terugbetaling van de hypotheek te garanderen of de waarde van de zekerheid te verzekeren. Voorwaarde is wel dat de consument de mogelijkheid moet hebben om een verzekeraar naar zijn eigen keuze te kiezen.

Gebundelde verkoop
In de nieuwe Richtlijn Hypotheken  is dit wel toegestaan. Maar wat is gebundelde verkoop dan precies? Met onderstaande voorbeeld willen wij dit graag aan u verduidelijken.

Een aanbieder mag voor een afzonderlijke hypotheek rente X vragen, maar wanneer de consument gelijktijdig een overlijdensrisico bij een door de aanbieder aangewezen verzekeraar afsluit en een lagere rente Y worden doorberekend aan de consument. Hoewel deze gebundelde verkoop is toegestaan zult u als financieel dienstverlener in het kader van de wettelijke adviesregels moeten nagaan of de korting die de consument op de rente op zijn hypotheek ontvangt opweegt tegen de mogelijk hogere dan marktconforme premie die de consument over de betreffende overlijdensrisicoverzekering gaat betalen. Deze controle en onderbouwing moet worden vastgelegd in het adviesdossier en adviesmotivatie.

Mocht u vragen hebben over de invoering van de Richtlijn Hypotheken voor uw adviespraktijk neem dan contact op met ons kantoor op telefoonnummer 0492-344988 of middels het contactformulier.

In het volgende deel lichten we de volgende onderdelen toe:

• Vervroegde aflossing
• Gedwongen verkoop